• Aspectos preliminares: A diferencia de otros países donde vendedores y compradores generalmente suscriben un acuerdo o documento privado sin ninguna asesoría jurídica previa, en la República Dominicana es recomendable que el comprador apodere un despacho de abogados y notarios especializado en asuntos inmobiliarios antes de firmar cualquier acuerdo o de desembolsar fondos o una reserva, en razón de las pocas garantías existentes en el sistema para el comprador. El abogado apoderado se encargará de realizar las diligencias y comprobaciones necesarias para asegurar los derechos del comprador, antes de la firma de la Promesa de Compraventa; o alternativamente, preparará la Promesa de Compraventa primero, pero condicionando su ejecución a los resultados de las comprobaciones legales pertinentes.
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La Promesa de Compra: La mayoría de las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana comienzan con la suscripción de una Promesa de Venta u Opción de Compra, en cuya virtud el comprador entrega un depósito, avance o reserva al vendedor o a un tercero y el vendedor se compromete a vender su propiedad al comprador, bajo los términos contemplados en la Promesa u Opción. El contrato es suscrito por las partes en presencia de un Notario, quien legaliza las firmas.
La Promesa u Opción debe contener una descripción detallada de todos los aspectos relevantes de la negociación, tales como la descripción de la propiedad, el precio de venta, la forma de pago, las garantías, las causas de resolución, etc., pues su función es regular la compraventa desde sus inicios hasta que se complete el pago del precio y se suscriba el Contrato de Compraventa que servirá para transferir la propiedad al comprador. Una Promesa de Compraventa bien redactada deberá contener las siguientes informaciones y menciones mínimas:
(a) Nombres completos y generales de las partes. Si el vendedor es casado, se requerirá la firma de su cónyuge.
(b) Descripción catastral del inmueble objeto de la venta.
(c) Precio de venta y forma de pago.
(d) Cláusula resolutoria en caso de incumplimiento de pago, si ha sido convenida.
(e) Fecha de entrega del inmueble.
(f) Lista de las comprobaciones legales que deben llevarse a cabo respecto del estado del inmueble y condicionamiento de los pagos al resultado positivo de dichas comprobaciones.
(g) Obligación del vendedor de firmar el Contrato de Compraventa al recibir la totalidad del pago de precio de venta.
Desgraciadamente, muchos abogados y notarios dominicanos, al redactar la Promesa u Opción, no protegen adecuadamente los intereses del comprador. Las deficiencias más comunes son las siguientes:
(a) Se le permite al comprador pagar gran parte del precio de venta sin ninguna seguridad o derecho real sobre la propiedad. En caso de uso indebido de los pagos o de incumplimiento del vendedor, el único recurso del comprador es demandar al vendedor personalmente. En los últimos años, muchos compradores de apartamentos de Santo Domingo y del resto del país, han sufrido en carne propia los efectos de la imprevisión de sus asesores legales.
El caso clásico es el del promotor que usa los avances de sus compradores, así como préstamos bancarios, para financiar la construcción de su proyecto. El banco prestamista, por supuesto, grava el inmueble con una hipoteca a su favor para garantizar el pago del préstamo. Cuando el promotor, ya sea por mala planificación o por mala fe, fracasa en su gestión y no puede terminar el proyecto, el banco ejecuta el inmueble y los compradores pierden tanto su dinero como sus propiedades. En cierto sentido, los compradores hacen el papel de socios obligados del promotor, con la penosa particularidad que sólo comparten las pérdidas y no las ganancias: si el proyecto es exitoso, no reciben, a cambio de sus avances de fondos y del riesgo tomado, nada adicional al apartamento comprado; si el proyecto fracasa, lo pierden todo.
(b) Los pagos de las cuotas del precio no están condicionadas ni a la existencia de un Certificado de Título libre de cargas y gravámenes ni al progreso de la construcción ni a otras condiciones que pudiesen resultar de capital interés para el comprador. Como consecuencia de esta imprevisión, el vendedor se reserva la facultad de rescindir la Promesa o declarar vencida la Opción por el solo hecho de vencerse el término de pago, sin tomar en cuenta que la falta de pago del comprador puede ser la legítima respuesta a la falta de cumplimiento de parte del vendedor de obligaciones sustanciales.
(c) No se utilizan depositarios para los pagos, por lo que el vendedor maneja, para bien o para mal, los fondos desembolsados, sin ninguna garantía en caso de que sean manejados para mal.
• El Contrato de Compraventa: Al igual que la Promesa u Opción, el Contrato de Compraventa se suscribe ante un Notario quien legaliza las firmas de las partes. Tiene por finalidad el traspaso del derecho de propiedad del vendedor al comprador y equivale a la escritura pública utilizada en España e Hispanoamérica. Muy a menudo resulta recomendable hacer la compra a nombre de una sociedad dominicana en vez de a título personal.
• Determinación y pago de los impuestos de transferencia y registro: El Contrato de Compraventa debe depositarse en la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, para solicitar la tasación del inmueble comprado. La Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos verifica si el vendedor está al día en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales, y comisiona a un inspector para que tase el inmueble y determine el monto de los impuestos a pagar. Este procedimiento puede demorar varios días o varias semanas, dependiendo principalmente del cúmulo de trabajo del inspector asignado para realizar la tasación o de la distancia entre la ubicación de las oficinas de la Administración Local y el lugar donde se encuentra el inmueble.
• Inscripción de la compraventa en el Registro de Títulos: Obtenida la tasación de la propiedad y pagados los impuestos de transferencia, el Contrato de Compraventa y el Certificado de Título de la propiedad vendida se deberán depositar, conjuntamente con la documentación proporcionada por la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, en el Registro de Títulos correspondiente a la jurisdicción donde se encuentra el inmueble comprado.
En la práctica, la inscripción está sujeta a los más variados formalismos que exigen que en la mayoría de los casos el abogado o notario deba apersonarse al Registro de Títulos a diligenciar la misma, lo que representa una diferencia marcada con otros países como España, donde la inscripción de la escritura pública puede hacerse aún por correo o por fax, remitiendo luego el original por correo o de manera personal, en cualquier Registro de Propiedad del país.
• Expedición del Certificado de Título: Una vez inscrita la compraventa en el Registro de Títulos correspondiente, se expide un nuevo Certificado de Título a nombre del comprador y se cancela el Certificado emitido anteriormente al vendedor. Es importante destacar que el derecho de propiedad del comprador existe desde el preciso momento en que se inscribe la compraventa. La expedición del nuevo Certificado de Título puede tomar desde unos días a varios meses, dependiendo de la oficina del Registro de Títulos de que se trate.
Comprobaciones Necesarias
Muchos abogados dominicanos no toman el cuidado de efectuar las comprobaciones previas requeridas en las operaciones inmobiliarias, limitándose por lo común a obtener la certificación del estado de la propiedad en el Registro de Títulos. Muchas veces el agente de bienes raíces y el vendedor presionan al comprador a un cierre festinado a pesar de las advertencias de su abogado.
Para iniciar las comprobaciones de lugar, el vendedor debe proporcionar al comprador o a su asesor legal, los siguientes documentos:
• Fotocopia del Certificado de Título del inmueble.
• Fotocopia de la mensura o del plano del inmueble.
En virtud de la nueva Ley de Registro Inmobiliario, las ventas de inmuebles que no hayan sido deslindados, es decir, que no tengan una designación catastral única y un plano de mensura individual debidamente aprobado, no podrán ser inscritos en el Registro de Títulos, salvo en los casos siguientes: (1) Compraventas efectuadas antes del 4 de abril de 2007, las cuales podrán ser inscritas durante un período de gracia de dos años que termina el 4 de abril de 2009; y (2) Compraventas de propiedades completas sin deslindar B no se permiten ventas de porciones de dichas propiedades B por una única vez. No se permiten segundos traspasos sin deslindes.
• Fotocopia de la Cédula de Identidad del vendedor o de su Pasaporte y la de su cónyuge si es casado.
• Fotocopia del recibo de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) en que conste el último pago del impuesto sobre la propiedad (IPI) o fotocopia del certificado de exención del pago de dicho impuesto, al igual que copia de la certificación de la DGII en que conste que el vendedor se encuentra al día en sus obligaciones fiscales.
Si la vendedora es una sociedad:
• Fotocopia del expediente constitutivo de la sociedad, del Certificado de Registro de la sociedad en el Registro Mercantil, al día, y del acta que autoriza la venta;
• Certificación expedida por la DGII, en que conste que la compañía está al día con el pago de sus impuestos.
Si el inmueble es parte de un condominio:
• Fotocopia de la declaración de condominio;
• Fotocopia del reglamento de condominio;
• Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes;
• Certificación del condominio haciendo constar que el vendedor está al día con el pago de las cuotas de mantenimiento;
• Fotocopia de las tres últimas asambleas celebradas por el condominio;
Si el inmueble es una vivienda:
• Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes;
• Inventario de los efectos mobiliarios existentes;
• Copias de los últimos recibos de agua, luz, teléfono, etc.
Luego de obtenida la documentación antes indicada, la labor del abogado consiste en cerciorarse de que el inmueble que figura en el Certificado de Título se encuentre libre de todo derecho de tercero y de que sea exactamente el inmueble que desea comprar su cliente.
A esos fines, se deberán tomar los pasos siguientes:
• Investigación en el Registro de Títulos: El abogado deberá hacerse expedir una certificación del Registro de Título en que conste el estado jurídico de la propiedad.
• Comprobación por un agrimensor: Se debe contratar siempre un agrimensor o perito topógrafo independiente que verifique que el inmueble a comprar es el mismo que figura en el plano presentado por el vendedor, a menos que se trate de urbanizaciones previamente comprobadas.
Se han dado casos en que, por razones de errores en la mensura o por maniobras fraudulentas del vendedor, la propiedad presentada al comprador no es la misma que consta en el Certificado de Título. Es aconsejable realizar la comprobación del plano aun cuando se trate de terrenos deslindados o subdivididos con la aprobación de la Dirección General de Mensuras Catastrales.
• Inspección de las mejoras: Se deberá contratar un ingeniero civil o arquitecto que inspeccione cualquier mejora objeto de venta B casa, apartamento o piso B a fin de comprobar que los planos presentados por el comprador son correctos y que las mejoras se encuentran en buenas condiciones estructurales.
• Permisos: El abogado del comprador deberá confirmar que la propiedad objeto de compra podrá utilizarse a los fines deseados. Aunque el ordenamiento urbanístico en la República Dominicana es muy deficiente, existen muchas restricciones legales que deben ser tomadas en cuenta antes de efectuar la compra. Por ejemplo, la Ley 305 del 1968 establece una zona marítima de 60 metros, a partir de la pleamar, a lo largo de toda la costa del país, que en efecto hace pasar al dominio público todas las playas dominicanas. No se permiten construcciones dentro de la zona marítima sin una autorización especial del Poder Ejecutivo. Además, en las zonas turísticas hay restricciones de construcción administradas por la Secretaría de Estado de Turismo.
• Posesión: El abogado deberá verificar que el vendedor está en posesión del inmueble a comprar y que no existen ocupantes o mejoras pertenecientes a terceros. Se debe tomar especial cuidado en el caso de propiedades que no estén cercadas y que se encuentran fuera de urbanizaciones conocidas. Se recomienda cercarlas antes de concluir el negocio a fin de descubrir de antemano cualquier reclamación de parte de terceros. De existir inquilinos, arrendatarios o colonos en el inmueble, se deberá comunicar al comprador que la ley dominicana sobreprotege a estas personas y que en consecuencia, eviccionarlos podría resultar ser una tarea ardua y costosa.
• Empleados: El vendedor deberá pagar las prestaciones laborales correspondientes a los empleados relacionados con la explotación de la propiedad objeto de compra.
• Servicios: El abogado encargado de la operación o el cliente mismo deberá verificar que el vendedor no tiene deudas pendientes por concepto de servicios de agua, luz, teléfono, telecable u otros servicios.
Gastos y honorarios para transferir la propiedadLos gastos para el traspaso de la propiedad del vendedor al comprador ascienden a aproximadamente el 3.1% del valor de mercado del inmueble, desglosado de la siguiente manera:
• 3% por concepto del impuesto sobre transferencias inmobiliarias (Ley #288-04).
• Gastos menudos por concepto de sellos diversos, tales como certificación de cheque o talón, sellos, propina, etc.
Cabe recalcar que los impuestos se calculan sobre el valor de mercado del inmueble transferido (Artículo 20 de la Ley #288-04), mediante tasación efectuada por las autoridades gubernamentales, y no sobre el precio estipulado en el Contrato de Compraventa como en muchos países.
En cuanto a los honorarios profesionales, la tarifa estándar es del 1% del precio de la compra, lo cual incluye normalmente la asesoría en la negociación de la compra, las diligencias requeridas para comprobar el estado del inmueble, la redacción de la Promesa de Venta y del Contrato de Compraventa, así como su legalización ante Notario, el pago de los impuestos de transferencia, la inscripción del Contrato de Compraventa en el Registro de Títulos y el retiro del Certificado de Título expedido a nombre del comprador. Las responsabilidades del Abogado-Notario en la República Dominicana corresponden pues a las que en España le incumben al Abogado, al Notario y al Gestor Administrativo Colegiado.
Impuestos sobre la propiedadLos inmuebles titulados a nombre personal que tengan un valor superior a los cinco millones de pesos, están sujetos al pago anual del 1% de sobre cualquier excedente sobre esa suma, por concepto del Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI), salvo las excepciones siguientes:
• Propiedades rurales.
• Inmuebles cuyos propietarios tengan 65 o más años de edad, cuando éstos hayan sido dueños de esos inmuebles por más de 15 años y no tengan ninguna otra propiedad a su nombre.
Compra de inmuebles por extranjerosNo existe en la actualidad restricción alguna a la compra de parte de extranjeros de inmuebles en la República Dominicana. Anteriormente, el Decreto No. 2543 de 1945 y sus modificaciones exigían del extranjero obtener la autorización previa del Poder Ejecutivo salvo contadas excepciones. Esta norma fue derogada mediante el Decreto No. 21-98 del 8 de enero de 1998 que estableció como único requisito que el Registro de Título mantenga un récord, para fines estadísticos, de todas las ventas hechas a extranjeros.
Los inmuebles y el derecho sucesorioLos extranjeros pueden heredar libremente bienes inmuebles en la República Dominicana. Sin embargo, si no son residentes en la República Dominicana, los impuestos sucesorios que deben pagar se ven aumentados en un 50% ciento por encima de lo que pagaría un residente. Además, la sucesión de bienes inmuebles radicados en la República Dominicana está sujeta a la ley dominicana, la cual establece una reserva hereditaria obligatoria en provecho de los hijos de la persona fallecida.
Por ejemplo, un extranjero con un hijo debe reservarle a su heredero el cincuenta por ciento de su patrimonio inmobiliario en República Dominicana sin importar que la ley de su nacionalidad o su testamento establezca lo contrario.
